Hipoteca de 325.000 € a 20 años
Una hipoteca de 325.000 € a 20 años con un tipo fijo del 3,134 % (tipo medio de referencia del Banco de España) tiene una cuota de 1.824,32 € al mes. En total pagarás 112.837 € de intereses y 437.837 € entre capital e intereses.
Cuota fija o variable
| Modalidad | Tipo | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| Fija | 3,134 % | 1.824,32 € | 112.837 € |
| Variable, euríbor 3,247 % | 4,047 % | 1.977,49 € | 149.599 € |
| Variable, euríbor 4,247 % (+1 punto) | 5,047 % | 2.145,67 € | 187.944 € |
| Variable, euríbor 2,247 % (−1 punto) | 3,047 % | 1.817,09 € | 113.027 € |
Variable: euríbor a 12 meses del último mes publicado (3,247 %) más un diferencial del 0,8 %, con revisión anual. La cuota mostrada es la que queda tras la primera revisión.
Cuota de 325.000 € a 20 años según el TIN
| TIN | Cuota mensual |
|---|---|
| 2 % | 1.644,12 € |
| 2,5 % | 1.722,18 € |
| 3 % | 1.802,44 € |
| 3,5 % | 1.884,87 € |
| 4 % | 1.969,44 € |
| 4,5 % | 2.056,11 € |
Ingresos necesarios
Para pagar 1.824,32 € al mes sin superar el 30 % de tus ingresos necesitas unos 6.082 € netos al mes en el hogar. Con un esfuerzo del 35 %, el mínimo serían 5.213 €.
Precio orientativo y ahorro necesario
Con una financiación del 80 %, un préstamo de 325.000 € corresponde a una vivienda de unos 406.250 €. El ahorro que necesitas depende de los impuestos de tu comunidad (vivienda usada, sin tipos reducidos):
| Comunidad | ITP | Gastos | Ahorro necesario |
|---|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 24.375 € | 3.000 € | 108.625 € |
| Cataluñapendiente de verificar | 40.625 € | 3.000 € | 124.875 € |
| Andalucía | 28.438 € | 3.000 € | 112.688 € |
Cuadro de amortización anual (tipo fijo)
| Año | Pagado | Intereses | Capital | Pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 21.891,84 € | 10.015,87 € | 11.875,97 € | 313.124,03 € |
| 2 | 21.891,84 € | 9.638,30 € | 12.253,54 € | 300.870,49 € |
| 3 | 21.891,84 € | 9.248,71 € | 12.643,13 € | 288.227,36 € |
| 4 | 21.891,84 € | 8.846,73 € | 13.045,11 € | 275.182,25 € |
| 5 | 21.891,84 € | 8.431,96 € | 13.459,88 € | 261.722,37 € |
| 6 | 21.891,84 € | 8.004,04 € | 13.887,80 € | 247.834,57 € |
| 7 | 21.891,84 € | 7.562,47 € | 14.329,37 € | 233.505,20 € |
| 8 | 21.891,84 € | 7.106,89 € | 14.784,95 € | 218.720,25 € |
| 9 | 21.891,84 € | 6.636,80 € | 15.255,04 € | 203.465,21 € |
| 10 | 21.891,84 € | 6.151,78 € | 15.740,06 € | 187.725,15 € |
| 11 | 21.891,84 € | 5.651,35 € | 16.240,49 € | 171.484,66 € |
| 12 | 21.891,84 € | 5.135,00 € | 16.756,84 € | 154.727,82 € |
| 13 | 21.891,84 € | 4.602,22 € | 17.289,62 € | 137.438,20 € |
| 14 | 21.891,84 € | 4.052,51 € | 17.839,33 € | 119.598,87 € |
| 15 | 21.891,84 € | 3.485,32 € | 18.406,52 € | 101.192,35 € |
| 16 | 21.891,84 € | 2.900,12 € | 18.991,72 € | 82.200,63 € |
| 17 | 21.891,84 € | 2.296,28 € | 19.595,56 € | 62.605,07 € |
| 18 | 21.891,84 € | 1.673,27 € | 20.218,57 € | 42.386,50 € |
| 19 | 21.891,84 € | 1.030,45 € | 20.861,39 € | 21.525,11 € |
| 20 | 21.892,28 € | 367,17 € | 21.525,11 € | 0,00 € |
Cómo se calcula
- Cuota (sistema francés): la cuota mensual es constante mientras no cambia el tipo. Se obtiene con el capital, el TIN dividido entre 12 y el número de meses. Cada mes pagas los intereses del capital pendiente y el resto amortiza capital.
- Variable y mixto: el primer año (o los años fijos del mixto) va al tipo inicial; después, en cada revisión anual, el tipo pasa a ser euríbor más diferencial (nunca por debajo de 0, Ley 5/2019) y la cuota se recalcula con el capital y el plazo que quedan. El euríbor de referencia es el de septiembre de 2026: 3,247 %.
- Impuestos de la compra: en vivienda usada se paga el ITP de la comunidad; en vivienda nueva, IVA (IGIC en Canarias, IPSI en Ceuta y Melilla) más el AJD de la escritura. Se aplican los tipos reducidos con requisitos simples (edad, valor, familia numerosa, discapacidad).
- Gastos y ahorro: notaría, registro, gestoría y tasación son estimaciones orientativas por tramo de precio. El ahorro necesario es la entrada (precio menos préstamo) más impuestos y gastos. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación y piden que la cuota no supere el 30-35 % de los ingresos netos.
TIN de referencia: 3,134 %, tipo medio de los préstamos hipotecarios para vivienda libre de agosto de 2026 publicado por el Banco de España. No incluye comisiones ni productos vinculados (TAE).
Otros importes y plazos
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que ganar para una hipoteca de 325.000 € a 20 años?
Para que la cuota de 1.824,32 € no supere el 30 % de tus ingresos, el hogar debe ingresar al menos 6.082 € netos al mes (5.213 € si aceptas llegar al 35 %).
¿Cuánto sube la cuota si sube el euríbor?
Con una hipoteca variable de 325.000 € a 20 años y un diferencial del 0,8 %, la cuota tras la primera revisión sería de 1.977,49 € con el euríbor al 3,247 %, 2.145,67 € si sube un punto y 1.817,09 € si baja un punto.
¿Qué vivienda puedo comprar con 325.000 € de hipoteca?
Si el banco financia el 80 %, un préstamo de 325.000 € corresponde a una vivienda de unos 406.250 €. Necesitarás ahorrar 81.250 € de entrada más los impuestos y gastos de tu comunidad.
Fuentes oficiales
- Resolución de 1 de octubre de 2026, del Banco de España, por la que se publican determinados tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (BOE, 2 de octubre de 2026)
- Resolución del Banco de España por la que se publican determinados tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (agosto de 2026) (BOE, 18 de septiembre de 2026)
- Portal del Cliente Bancario: hipotecas (Banco de España)
- Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo I (Ministerio de Hacienda, 23 de septiembre de 2026)
- Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo II (Ministerio de Hacienda, 23 de septiembre de 2026)
- Consulta 16/2025 sobre el AJD (Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha)
- Consulta 149/2026 sobre el tipo reducido de TPO para jóvenes (Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha)
- Base imponible y tipos en Ceuta y Melilla (Agencia Tributaria)
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE)
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 14.1.e) (BOE)
- ITP por comunidades (copia no oficial) (guiafiscal.es)
- AJD por comunidades 2026 (copia no oficial) (guiafiscal.es)
- Real Decreto 1426/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios (BOE)
- Real Decreto 1427/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores (BOE)
Datos revisados el 11 de octubre de 2026.