Hipoteca de 250.000 € a 20 años
Una hipoteca de 250.000 € a 20 años con un tipo fijo del 3,134 % (tipo medio de referencia del Banco de España) tiene una cuota de 1.403,32 € al mes. En total pagarás 86.798 € de intereses y 336.798 € entre capital e intereses.
Cuota fija o variable
| Modalidad | Tipo | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| Fija | 3,134 % | 1.403,32 € | 86.798 € |
| Variable, euríbor 3,247 % | 4,047 % | 1.521,15 € | 115.076 € |
| Variable, euríbor 4,247 % (+1 punto) | 5,047 % | 1.650,52 € | 144.572 € |
| Variable, euríbor 2,247 % (−1 punto) | 3,047 % | 1.397,76 € | 86.944 € |
Variable: euríbor a 12 meses del último mes publicado (3,247 %) más un diferencial del 0,8 %, con revisión anual. La cuota mostrada es la que queda tras la primera revisión.
Cuota de 250.000 € a 20 años según el TIN
| TIN | Cuota mensual |
|---|---|
| 2 % | 1.264,71 € |
| 2,5 % | 1.324,76 € |
| 3 % | 1.386,49 € |
| 3,5 % | 1.449,90 € |
| 4 % | 1.514,95 € |
| 4,5 % | 1.581,62 € |
Ingresos necesarios
Para pagar 1.403,32 € al mes sin superar el 30 % de tus ingresos necesitas unos 4.678 € netos al mes en el hogar. Con un esfuerzo del 35 %, el mínimo serían 4.010 €.
Precio orientativo y ahorro necesario
Con una financiación del 80 %, un préstamo de 250.000 € corresponde a una vivienda de unos 312.500 €. El ahorro que necesitas depende de los impuestos de tu comunidad (vivienda usada, sin tipos reducidos):
| Comunidad | ITP | Gastos | Ahorro necesario |
|---|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 18.750 € | 3.000 € | 84.250 € |
| Cataluñapendiente de verificar | 31.250 € | 3.000 € | 96.750 € |
| Andalucía | 21.875 € | 3.000 € | 87.375 € |
Cuadro de amortización anual (tipo fijo)
| Año | Pagado | Intereses | Capital | Pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 16.839,84 € | 7.704,53 € | 9.135,31 € | 240.864,69 € |
| 2 | 16.839,84 € | 7.414,08 € | 9.425,76 € | 231.438,93 € |
| 3 | 16.839,84 € | 7.114,38 € | 9.725,46 € | 221.713,47 € |
| 4 | 16.839,84 € | 6.805,17 € | 10.034,67 € | 211.678,80 € |
| 5 | 16.839,84 € | 6.486,11 € | 10.353,73 € | 201.325,07 € |
| 6 | 16.839,84 € | 6.156,92 € | 10.682,92 € | 190.642,15 € |
| 7 | 16.839,84 € | 5.817,29 € | 11.022,55 € | 179.619,60 € |
| 8 | 16.839,84 € | 5.466,84 € | 11.373,00 € | 168.246,60 € |
| 9 | 16.839,84 € | 5.105,23 € | 11.734,61 € | 156.511,99 € |
| 10 | 16.839,84 € | 4.732,16 € | 12.107,68 € | 144.404,31 € |
| 11 | 16.839,84 € | 4.347,21 € | 12.492,63 € | 131.911,68 € |
| 12 | 16.839,84 € | 3.949,99 € | 12.889,85 € | 119.021,83 € |
| 13 | 16.839,84 € | 3.540,19 € | 13.299,65 € | 105.722,18 € |
| 14 | 16.839,84 € | 3.117,33 € | 13.722,51 € | 91.999,67 € |
| 15 | 16.839,84 € | 2.681,04 € | 14.158,80 € | 77.840,87 € |
| 16 | 16.839,84 € | 2.230,87 € | 14.608,97 € | 63.231,90 € |
| 17 | 16.839,84 € | 1.766,39 € | 15.073,45 € | 48.158,45 € |
| 18 | 16.839,84 € | 1.287,14 € | 15.552,70 € | 32.605,75 € |
| 19 | 16.839,84 € | 792,66 € | 16.047,18 € | 16.558,57 € |
| 20 | 16.841,02 € | 282,45 € | 16.558,57 € | 0,00 € |
Cómo se calcula
- Cuota (sistema francés): la cuota mensual es constante mientras no cambia el tipo. Se obtiene con el capital, el TIN dividido entre 12 y el número de meses. Cada mes pagas los intereses del capital pendiente y el resto amortiza capital.
- Variable y mixto: el primer año (o los años fijos del mixto) va al tipo inicial; después, en cada revisión anual, el tipo pasa a ser euríbor más diferencial (nunca por debajo de 0, Ley 5/2019) y la cuota se recalcula con el capital y el plazo que quedan. El euríbor de referencia es el de septiembre de 2026: 3,247 %.
- Impuestos de la compra: en vivienda usada se paga el ITP de la comunidad; en vivienda nueva, IVA (IGIC en Canarias, IPSI en Ceuta y Melilla) más el AJD de la escritura. Se aplican los tipos reducidos con requisitos simples (edad, valor, familia numerosa, discapacidad).
- Gastos y ahorro: notaría, registro, gestoría y tasación son estimaciones orientativas por tramo de precio. El ahorro necesario es la entrada (precio menos préstamo) más impuestos y gastos. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación y piden que la cuota no supere el 30-35 % de los ingresos netos.
TIN de referencia: 3,134 %, tipo medio de los préstamos hipotecarios para vivienda libre de agosto de 2026 publicado por el Banco de España. No incluye comisiones ni productos vinculados (TAE).
Otros importes y plazos
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que ganar para una hipoteca de 250.000 € a 20 años?
Para que la cuota de 1.403,32 € no supere el 30 % de tus ingresos, el hogar debe ingresar al menos 4.678 € netos al mes (4.010 € si aceptas llegar al 35 %).
¿Cuánto sube la cuota si sube el euríbor?
Con una hipoteca variable de 250.000 € a 20 años y un diferencial del 0,8 %, la cuota tras la primera revisión sería de 1.521,15 € con el euríbor al 3,247 %, 1.650,52 € si sube un punto y 1.397,76 € si baja un punto.
¿Qué vivienda puedo comprar con 250.000 € de hipoteca?
Si el banco financia el 80 %, un préstamo de 250.000 € corresponde a una vivienda de unos 312.500 €. Necesitarás ahorrar 62.500 € de entrada más los impuestos y gastos de tu comunidad.
Fuentes oficiales
- Resolución de 1 de octubre de 2026, del Banco de España, por la que se publican determinados tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (BOE, 2 de octubre de 2026)
- Resolución del Banco de España por la que se publican determinados tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (agosto de 2026) (BOE, 18 de septiembre de 2026)
- Portal del Cliente Bancario: hipotecas (Banco de España)
- Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo I (Ministerio de Hacienda, 23 de septiembre de 2026)
- Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo II (Ministerio de Hacienda, 23 de septiembre de 2026)
- Consulta 16/2025 sobre el AJD (Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha)
- Consulta 149/2026 sobre el tipo reducido de TPO para jóvenes (Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha)
- Base imponible y tipos en Ceuta y Melilla (Agencia Tributaria)
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE)
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 14.1.e) (BOE)
- ITP por comunidades (copia no oficial) (guiafiscal.es)
- AJD por comunidades 2026 (copia no oficial) (guiafiscal.es)
- Real Decreto 1426/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios (BOE)
- Real Decreto 1427/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores (BOE)
Datos revisados el 11 de octubre de 2026.