Hipoteca de 400.000 € a 25 años
Una hipoteca de 400.000 € a 25 años con un tipo fijo del 3,134 % (tipo medio de referencia del Banco de España) tiene una cuota de 1.924,84 € al mes. En total pagarás 177.453 € de intereses y 577.453 € entre capital e intereses.
Cuota fija o variable
| Modalidad | Tipo | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| Fija | 3,134 % | 1.924,84 € | 177.453 € |
| Variable, euríbor 3,247 % | 4,047 % | 2.121,74 € | 236.523 € |
| Variable, euríbor 4,247 % (+1 punto) | 5,047 % | 2.341,80 € | 299.899 € |
| Variable, euríbor 2,247 % (−1 punto) | 3,047 % | 1.913,47 € | 176.542 € |
Variable: euríbor a 12 meses del último mes publicado (3,247 %) más un diferencial del 0,8 %, con revisión anual. La cuota mostrada es la que queda tras la primera revisión.
Cuota de 400.000 € a 25 años según el TIN
| TIN | Cuota mensual |
|---|---|
| 2 % | 1.695,42 € |
| 2,5 % | 1.794,47 € |
| 3 % | 1.896,85 € |
| 3,5 % | 2.002,49 € |
| 4 % | 2.111,35 € |
| 4,5 % | 2.223,33 € |
Ingresos necesarios
Para pagar 1.924,84 € al mes sin superar el 30 % de tus ingresos necesitas unos 6.417 € netos al mes en el hogar. Con un esfuerzo del 35 %, el mínimo serían 5.500 €.
Precio orientativo y ahorro necesario
Con una financiación del 80 %, un préstamo de 400.000 € corresponde a una vivienda de unos 500.000 €. El ahorro que necesitas depende de los impuestos de tu comunidad (vivienda usada, sin tipos reducidos):
| Comunidad | ITP | Gastos | Ahorro necesario |
|---|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 30.000 € | 3.000 € | 133.000 € |
| Cataluñapendiente de verificar | 50.000 € | 3.000 € | 153.000 € |
| Andalucía | 35.000 € | 3.000 € | 138.000 € |
Cuadro de amortización anual (tipo fijo)
| Año | Pagado | Intereses | Capital | Pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 23.098,08 € | 12.382,96 € | 10.715,12 € | 389.284,88 € |
| 2 | 23.098,08 € | 12.042,27 € | 11.055,81 € | 378.229,07 € |
| 3 | 23.098,08 € | 11.690,77 € | 11.407,31 € | 366.821,76 € |
| 4 | 23.098,08 € | 11.328,09 € | 11.769,99 € | 355.051,77 € |
| 5 | 23.098,08 € | 10.953,86 € | 12.144,22 € | 342.907,55 € |
| 6 | 23.098,08 € | 10.567,76 € | 12.530,32 € | 330.377,23 € |
| 7 | 23.098,08 € | 10.169,35 € | 12.928,73 € | 317.448,50 € |
| 8 | 23.098,08 € | 9.758,32 € | 13.339,76 € | 304.108,74 € |
| 9 | 23.098,08 € | 9.334,18 € | 13.763,90 € | 290.344,84 € |
| 10 | 23.098,08 € | 8.896,57 € | 14.201,51 € | 276.143,33 € |
| 11 | 23.098,08 € | 8.445,05 € | 14.653,03 € | 261.490,30 € |
| 12 | 23.098,08 € | 7.979,17 € | 15.118,91 € | 246.371,39 € |
| 13 | 23.098,08 € | 7.498,46 € | 15.599,62 € | 230.771,77 € |
| 14 | 23.098,08 € | 7.002,50 € | 16.095,58 € | 214.676,19 € |
| 15 | 23.098,08 € | 6.490,77 € | 16.607,31 € | 198.068,88 € |
| 16 | 23.098,08 € | 5.962,73 € | 17.135,35 € | 180.933,53 € |
| 17 | 23.098,08 € | 5.417,94 € | 17.680,14 € | 163.253,39 € |
| 18 | 23.098,08 € | 4.855,81 € | 18.242,27 € | 145.011,12 € |
| 19 | 23.098,08 € | 4.275,81 € | 18.822,27 € | 126.188,85 € |
| 20 | 23.098,08 € | 3.677,37 € | 19.420,71 € | 106.768,14 € |
| 21 | 23.098,08 € | 3.059,90 € | 20.038,18 € | 86.729,96 € |
| 22 | 23.098,08 € | 2.422,82 € | 20.675,26 € | 66.054,70 € |
| 23 | 23.098,08 € | 1.765,47 € | 21.332,61 € | 44.722,09 € |
| 24 | 23.098,08 € | 1.087,22 € | 22.010,86 € | 22.711,23 € |
| 25 | 23.098,63 € | 387,40 € | 22.711,23 € | 0,00 € |
Cómo se calcula
- Cuota (sistema francés): la cuota mensual es constante mientras no cambia el tipo. Se obtiene con el capital, el TIN dividido entre 12 y el número de meses. Cada mes pagas los intereses del capital pendiente y el resto amortiza capital.
- Variable y mixto: el primer año (o los años fijos del mixto) va al tipo inicial; después, en cada revisión anual, el tipo pasa a ser euríbor más diferencial (nunca por debajo de 0, Ley 5/2019) y la cuota se recalcula con el capital y el plazo que quedan. El euríbor de referencia es el de septiembre de 2026: 3,247 %.
- Impuestos de la compra: en vivienda usada se paga el ITP de la comunidad; en vivienda nueva, IVA (IGIC en Canarias, IPSI en Ceuta y Melilla) más el AJD de la escritura. Se aplican los tipos reducidos con requisitos simples (edad, valor, familia numerosa, discapacidad).
- Gastos y ahorro: notaría, registro, gestoría y tasación son estimaciones orientativas por tramo de precio. El ahorro necesario es la entrada (precio menos préstamo) más impuestos y gastos. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación y piden que la cuota no supere el 30-35 % de los ingresos netos.
TIN de referencia: 3,134 %, tipo medio de los préstamos hipotecarios para vivienda libre de agosto de 2026 publicado por el Banco de España. No incluye comisiones ni productos vinculados (TAE).
Otros importes y plazos
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que ganar para una hipoteca de 400.000 € a 25 años?
Para que la cuota de 1.924,84 € no supere el 30 % de tus ingresos, el hogar debe ingresar al menos 6.417 € netos al mes (5.500 € si aceptas llegar al 35 %).
¿Cuánto sube la cuota si sube el euríbor?
Con una hipoteca variable de 400.000 € a 25 años y un diferencial del 0,8 %, la cuota tras la primera revisión sería de 2.121,74 € con el euríbor al 3,247 %, 2.341,80 € si sube un punto y 1.913,47 € si baja un punto.
¿Qué vivienda puedo comprar con 400.000 € de hipoteca?
Si el banco financia el 80 %, un préstamo de 400.000 € corresponde a una vivienda de unos 500.000 €. Necesitarás ahorrar 100.000 € de entrada más los impuestos y gastos de tu comunidad.
Fuentes oficiales
- Resolución de 1 de octubre de 2026, del Banco de España, por la que se publican determinados tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (BOE, 2 de octubre de 2026)
- Resolución del Banco de España por la que se publican determinados tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (agosto de 2026) (BOE, 18 de septiembre de 2026)
- Portal del Cliente Bancario: hipotecas (Banco de España)
- Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo I (Ministerio de Hacienda, 23 de septiembre de 2026)
- Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo II (Ministerio de Hacienda, 23 de septiembre de 2026)
- Consulta 16/2025 sobre el AJD (Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha)
- Consulta 149/2026 sobre el tipo reducido de TPO para jóvenes (Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha)
- Base imponible y tipos en Ceuta y Melilla (Agencia Tributaria)
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE)
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 14.1.e) (BOE)
- ITP por comunidades (copia no oficial) (guiafiscal.es)
- AJD por comunidades 2026 (copia no oficial) (guiafiscal.es)
- Real Decreto 1426/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios (BOE)
- Real Decreto 1427/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores (BOE)
Datos revisados el 11 de octubre de 2026.